----访经发地产董事长韩晓更

　　前言： 2005年，《唐皇城复兴规划》、西安“十一五”规划相继出台，西安行政中心北移已经没有悬念，2006年伊始，西安两大主流媒体《华商报》、《西安晚报》的资深地产记者来到经发地产，就新北城的规划对整个区域及房地产业的发展等内容采访了韩晓更总经理，在这次面对面的沟通过程中，韩总谈及了北城的未来、谈及了“十一五”规划和“南北两极”格局发展态势，谈及了她所领导的企业和团队……

用行动引领一个区域的未来
——访经发地产董事长韩晓更

　　奇迹更多的时候是在不经意间发生，这种毫无预知的发生，难免让人有些猜测和质疑。于是，引发了我们探究奇迹背后故事的冲动。直面奇迹的创造人，我们总以为可以得到神奇的答案，谁知一切都是如此朴实无华。但正是这种朴实，吸引了我们更大的好奇心。
　　韩晓更之于北城，在韩晓更本人看来，她只是搭上了这只快船，并义无反顾的向前航行，她把这称作“自然驱动力”。谈及北城的房地产市场，她阐述了自己的“红线理论”和“加速度原理”；谈及北城的未来，她向我们描绘了“十一五”规划和“南北两极”格局发展态势。当然，她向我们谈论更多的是她所引领的企业和团队，包括项目。在这个话题上，她以“创业学”来解析经发地产的公司运作，以“后发优势”来解构经发地产的发展逻辑。同时，女性特有的一面也表现的淋漓尽致——关注细节，在她看来，细节决定产品价值、决定企业价值、决定成败。
　　在2006年伊始，我们踏入经开区，试图站在当事企业或者当事人的角度，来了解北城，希望能够体会的更加真切、自然。否则，我们只会陷入夸夸其谈，而不能触摸精髓。
“在北城，有一个很广泛的成长空间，有一个很大的加速提升的过程，有很大的价值投资空间与价值拉动空间”——韩晓更同我们一起论证这个结论。

北城的引力是自然驱动力
新南北格局正在快速形成

　　记者：现在大家都在关注北城的发展，也促使了一大批企业投身北城建设。因此，很多人喜欢用先知先觉来形容你当时从南到北的决策。您如何看待北城的这种引力？
　　韩晓更：按照社会发展的一般规律来讲，城市发展有一个自然发展的驱动力，城市总是要发展的。但是，在发展过程中会有一些很大的力量可以干预它的自然发展的进程，或者说会影响其发展的速度和质量，这对城市来说是非常重要的一个事情。
　　目前，为什么有那么多人会关注北城呢？
　　其实，根本的原因呢，什么事情都不能脱离其历史背景和大的社会发展环境，这个大的社会发展环境，就是西安市政府新的“十一五”规划。正是由于政府新的十一五规划，它明确地勾勒出一个城市发展的目标，以及加速这个目标实现的具体进程。由于政府新的“十一五”规划，给北城发展一个非常明确的前景——新的中心市区。所以说，有眼光的人，就会知道这个价值空间在哪里，投资的机遇在哪里，就知道投资成长性怎么样。这也是许多有眼光的人会很快的关注北城，并且会很快进入北城市场的一个内在原因。

　　记者：在谈论北城的发展时，人们总喜欢将它与南城比较，这种比较能不能说是“北城与南城的较量”？它们将呈现出怎么的发展格局？
　　韩晓更：从2006年开始，从西安市新的十一五规划开始，未来的时间，一定会形成这样的格局——南北两极迅速发展的态势。这里所说的是泛北城的概念。
　　城南的发展，是在一个成熟区域里再去做客户细分和提升产品附加值的问题。通过客户细分、产品差异来增加产品的附加值。南城的竞争将会更加的激烈、更加的细化。而且产品附加值部分所需要的经营难度、经营水平以及附加增值的部分，都将是更大的挑战。再加上南边市场供求关系的影响，使得这一部分的竞争将会更加激烈，而升值的速度也会放缓。但作为一个成熟区域，有其历史的优势。
　　在城北，这里所说的是泛北城的概念，有一个很广泛的成长空间，有一个很大的加速提升的过程，有很大的价值投资空间与价值拉动空间。就是说初始速度比较低，但是加速度却非常高；城南是初始速度已经很高了，但是其加速度已经降下来了。所以在未来的几年里将会出现南北两极的共同发展的局面，这将形成以后西安房地产市场和城市建设的一个非常明显的特点。过去西安房地产市场“三驾马车”领跑的局面已经成为历史，即将形成南北两极同时发展的局面。

　　记者：那么，推动这种加速度的除了北城的机遇外，还有那些助力？
　　韩晓更：北城的发展，还有一个后发优势。
　　房地产市场经过十几年的发展，慢慢的成熟成来，有了一批专业化的、职业化的人才。当然，市民对于房子好坏的辨别、对开发商的评价与认识，也逐渐趋于成熟了，市场趋于成熟了，管理者们也逐渐成熟了。可以这样说，北城房地产的发展，是一个站在南城甚至全国的十几年发展经验的基础之上，一个新的跨越式成长的过程，所以北城房地产的发展，绝对不会是原来南城房地产发展的所有过程的重复，而是在南城很多发展经验、很多的教训的基础之上，有一个腾飞与飞跃。因此，北城会有一个很强大的后发优势。

嫁接于后发优势，推陈出新
引领区域发展是经发义务

　　记者：您认为经发地产的核心驱动力是什么？一般情况，一个年轻的企业虽然充满朝气，但却缺乏历史经验，您如何看待？
　　韩晓更：“创业学“理论对企业的成长过程有一个科学的总结，基本上以二至三年为一个发展阶段，每一个发展阶段有其共同的特点，但是经发地产的成长要更快一些，因为这个公司的组建有其非常特殊的背景。回想经发地产2005年在企业管理方面完成的一些建设，比如说企业的信息化管理迈上一个更高的平台，成本管理、销售管理，都是动态的、即时的；成本管理也正在作到动态管理； ISO9000质量体系已经开始运行等等，如果按照一个新成立公司的发展来讲，它现在还不大可能达到这样的管理水平、管理状态。为什么经发地产目前已经做到了这一点？是因为它是一个“嫁接”的过程，而且不是一个人的嫁接，是一群人的嫁接。也就是说，从一开始，我们就不是一棵小树，我们是一片森林。

　　记者：能不能将这种嫁接也理解为您刚才提到的后发优势？
　　韩晓更：其实，有一支成熟的管理经营团队，是后发优势的前提。后发优势，是在于这些操作的人，具有了经验的积累，他们知道该怎么做，知道什么样的产品是好的，知道做的过程中会遇到什么问题和困难，是这些有经验的人，有一个协作能力很强的团队，这才是后发优势。后发优势是人和经验，而不是物，而且历史也会选择那些有经验的人。而这些人的经验是从哪里来的呢，是从其就职多年的企业的发展中积累而来的。

　　记者：作为经开区的主力房地产开发企业，在其他人眼里，经发地产是有“背景”的国有大型房地产开发企业。那么您如何看待，经发地产的社会责任和经济利益之间的关系？
　　韩晓更：经发地产是一个国有背景的大型房地产开发企业，是一个面向市场的地产开发公司。中国特色的市场经济，和纯粹的市场经济还是有一些不一样，由于所有制背景不同，企业所担负的社会责任也不一样，这是一个客观的东西。
　　国有企业，既是一个要面向市场经济的企业，同时又要承担引领、示范区域发展、行业发展的带动作用，要去做一些服务的延伸，做一些配套的延伸，必须承担一些非市场行为的更多的延伸方面的事情。比如说，经发地产必须斥资建设学校，必须投入很大的精力建设、管理800余亩的西安城市运动公园。如果经发地产是属于完全以营利为目的的投资性企业，可能就不会去做这些事情，因为这样会挤压、挤占公司的流动资金，给公司的融资造成压力，同时给公司的资本流动性带来负担，给公司的盈利业绩带来影响，同时也会加大公司的管理成本等等。
　　但是，经发地产义无反顾地要去做这些事情，因为它不仅仅自己要做一个好产品，还要让整个区域的城市价值得以提升。这，才是一个国有企业应该担当的责任；而反过来，也只有使整个区域的价值得到提升，自己的项目才能做的更好。因为我们是走在前面的，可能我们的项目享受不到一部分区域价值提升所带来的产品价值增值，可能没有后来的开发商享受到的价值增值的利益更大一些。比如说区域宣传问题、配套问题，北城其他公司可以借势、跟势。但是，在这方面，经发地产应该去做，经发地产应作更大的投入。在同类产品中，我们是要把物超所值的产品提供给客户，同时降低自己的利润空间。白桦林居的品质不但要做好，还要让客户获得价值增值的空间，让客户感受到并共同分享区域价值增值带来的利益。只有这样，他才可能会关注这个区域，他才可能会投资到这个区域。

　　记者：那么，经发地产在北城的房地产发展当中，应该担当什么样的角色？
　　韩晓更：经发地产一定是前面的领跑者。经开区管委会、经发集团投资经发地产就是要求经发地产把品质、配套等各个方面，包括区域的人气做起来。做同样的产品，做到同样的品质系数的情况下，还必须让这一块利益给客户，让那些有眼光的想收益的人能够有所收益。所以经发地产就应该承担这一责任，就应该去做北城房地产市场的领跑者，去做引领者和示范者，它应该通过自己的努力，通过项目的开发和区域的配套，来加快北城的城市建设，提升区域的发展速度。

北城楼市进入快速发展期
白桦林居成为区域示范者

　　记者：您觉得一个楼盘的价值构成都有哪些？
　　韩晓更：从目前来说，西安北城的房地产市场开始逐渐热起来了，以白桦林居为例，现在每天的客户到访量、成交量，比预期的好得多。我也在想这个问题，为什么会出现这样的情况?
北城的房地产整体价格水平，同类产品、同类品质的项目，其价格与南城大概有400元/平方米左右的差距。这个差距差在了哪里？为什么会有这样的差距？客户是怎么想这400元/平方米左右的差距的？我想房价的构成，主要有三个方面构成：
　　第一个方面，就是楼盘本身的品质系数，指的是红线以内的规划、设计、建设质量，也可以是说环境质量、楼盘的大小、绿化率、绿化质量、小区自身的公共配套水平、建筑品质等等。在西安市，楼盘红线以内的品质系数，如果用“1—10”这个指标来表示的话，就同类、同档次产品，白桦林居的品质系数应该在9—10之间。就是说，如果按照品质系数来讲，与同类产品相比较，应该是排在最好产品阵营里前三位的水平。这是第一个价值构成，就是楼盘本身的品质系数。
　　第二个方面，是红线以外的价值。包括项目的配套，这就是市政配套、环境配套。首先是交通情况，如是住宅，还要看医院、学校、购物，包括自然环境的情况，如果周边有个污染区，同有一个公园相比，那显然不一样。也就是说，交通、环境、生活配套等反映了产品红线以外的价值系数。
　　第三个方面，就是供求关系问题。红线以内楼盘的品质系数，和红线以外的价值系数，供求关系，这三者支撑了一个楼盘的价格。
　　我想，这400元/平方米左右的差距，可能主要就差在第二个方面，就是红线以外的市政配套系数方面。当然，价值系数反映在地级差，就体现在红线以外的价值方面，土地拍卖之所以有不同的价格，就是由于红线以外的价值以及在一定时期内区域内土地的供给量决定了土地的价格。

　　记者：2006年，对于很多房地产公司来说，对于西安的房地产市场来说，是很重要的一年，大量的外埠资本相继进驻。经发地产如何应对？
　　韩晓更：如果撇开资本实力不说，竞争的本质其实是品牌和产品的竞争，是开发能力和管理能力的竞争，我认为，只要认认真真做事，做好经营管理和服务的每一个细节，那么一个企业就会从容的面对市场、面对竞争。针对白桦林居所处的区域配套问题，经发地产有一些想法。
　　第一，就是要让客户在交付使用时，就享受到基本生活配套的便利。经发地产要创造条件，为客户尽可能的作好生活配套。比如客户入住时，要有基本的餐馆、超市，白桦林居项目本身就有文景商业街，就是说我们要主动去配套，而不是说让市场去被动的配套。由于开发有一个周期问题，房子交付有一个过程，客户有一个逐步聚集的过程，很可能刚入住的时候，由于住户少，消费能力支撑不起这个市场， 经发地产就要去支撑，让客户住进来的时候就有小超市、小餐馆，理发店。客户住进来的时候，经发地产就已经提供了很好的幼儿园，幼儿园是“招手停”式的，孩子随时可以入园、入托，我们就是要用服务的延伸，来解决陌生区域配套不是十分完善的问题，去推动、加速区域的发展。
　　第二，经发地产在积极地与公交公司方面联系，引进更多的公交车辆，让住在白桦林居的人出行更方便。目前，已经引进两路公交车到白桦林居，我们给公交公司免费提供了调度室。另外，我们同长安医院也在联系。长安医院是一个三级甲等医院，医疗条件、诊治水平和硬件设施，在国内都是一流的。白桦林居业主在长安医院就医，都给享受到非常优惠的贵宾待遇，一是价格方面，另外一个就是建立客户健康档案，对客户进行健康跟踪，还有一些其它延伸服务。
　　我们想通过这种对于客户服务的延伸，从交通、医院、超市等生活配套方面，给客户一个放心的、便捷的生活环境。让业主满意。